Interview ICM

Spécialiste de l'investissement locatif clés en main des Expatriés avec ICM

ICM est une société d’accompagnement à l’investissement locatif qui existe depuis février 2018. Nous accompagnons des particuliers tout autour du globe dans la réalisation de leur investissement locatif dans l’ancien. ICM est un groupe de deux entités :

• ICM Investissement Clés en Main, le réseau de mandataires immobiliers, spécialisé dans l’investissement locatif, gère la sélection, la recherche, la négociation, la vente d’un projet.
• ICM TRAVAUX, une entreprise de bâtiment contractant général (Maitre d’œuvre clés en main), gère la rénovation, l’ameublement, la décoration et la mise en location sans qu’ils aient à se déplacer grâce à nos process de reporting photos et vidéos. Chaque client est en relation unique avec un de nos chasseurs, lui-même investisseur sur le secteur. Notre crédo est un accompagnement clés en main par des investisseurs, pour des investisseurs.
  
  

Placements-expatrie.com : La petite histoire de votre entreprise, pourquoi sa création, quand, ...

ICM est née d’une rencontre entre un besoin du marché d’investissement locatif, complexe à appréhender par le non-initié et d’une passion personnelle. En 2016, je racontais sur Youtube mes propres investissements immobiliers. Je filmais les biens que je visitais, j’expliquais ce que je voulais faire du bien que j’avais choisi, je parlais des chiffres et, au fur et à mesure de l’avancement du projet, je filmais les travaux, l‘aménagement et montrais le résultat à l’issue du projet. Ce format a intéressé de nombreux investisseurs qui m’ont demandé de faire pour eux les mêmes investissements que je faisais pour moi. J ’y ai vu l’opportunité de redevenir indépendant et j’ai créé ma première société, du nom de mon blog, L’immobilier Facile.
Après une année d’activité, j’ai créé le réseau ICM Investissement Clés en Main parce que seul, je ne pouvais pas répondre à la demande. J ’ai d’abord commencé associé unique avec l’aide précieuse de mon épouse Isabelle, toujours un des piliers du réseau aujourd’hui. Puis fin 2019, le besoin de m’armer de compétences supplémentaires s’est imposé. Alexandre Ciric, un agent immobilier de la région de Rouen en Normandie, avec qui je travaillais m’a rejoint dans l’aventure en tant qu’associé. On est presque reparti de zéro. On est à ce moment-là en plein Covid 19. Il m’a aidé à restructurer la société de manière beaucoup plus solide. Sans lui, le réseau ne serait pas ce qu’il est. Je considère que nous avons co-fondé le réseau ICM tel qu’il est aujourd’hui.

Placements-expatrie.com : Quel est votre rôle et votre fonction dans l'entreprise ?

Je suis co-dirigeant du réseau ICM. Je suis en charge de la partie suivi et développement clients. Je propose un projet adapté à chaque client, qui arrive soit directement sur notre site www.reseau-icm.fr soit par le biais de partenaires tel qu’expat.org, des avocats, des Conseillers en gestion de patrimoine… Alexandre Ciric s’occupe pour sa part du développement et du suivi de nos mandataires accompagnateurs et du digital. Isabelle, mon épouse, gère toute la partie administrative et comptable.

Placements-expatrie.com : Quelles sont vos activités ?

Nos activités au sein d’ICM sont exclusivement liées à l’accompagnement de nos clients dans leur investissement immobilier Clés en Main. La recherche, la négociation, la transaction immobilière, les travaux, l'ameublement, la décoration ainsi que la mise en location. Sur le plan personnel (lié à l’immobilier), nous sommes des investisseurs et marchands de biens passionnés.

Placements-expatrie.com : Votre ville d'installation, zone d'influence et d'activité ?

Nous avons des chasseurs dans toute la France : de Lille à Montpellier, nous pouvons vous accompagner dans votre recherche dans une quinzaine de villes ! Nous sommes implantés en région parisienne, Amiens, Auxerre, Bordeaux, Caen, Béziers, Draguignan… et à Rouen, berceau historique du Réseau ICM et lieu d’activité de mon associé et moi-même. Nous sommes en pleine expansion, de nouvelles villes arrivent très prochainement.

Placements-expatrie.com : Votre clientèle est locale, expatriée, dirigeants, sportive, internationale, ... ?

De façon globale, nos clients sont tous les particuliers qui veulent investir dans l’immobilier ancien pour des raisons fiscales, de transmission, pour développer leur patrimoine, leur retraite…). Diverses motivations les amènent à solliciter les services d ’ICM :
- Ils n’ont pas le temps,
- Ils ne maîtrisent pas complètement le marché immobilier ou/ et les travaux,
- Ils sont intéressés par le résultat de l’investissement mais n’ont pas le temps et l’énergie à y consacrer,
- Ils n’habitent pas sur place et voient en nous un partenaire de confiance.
Nous permettons à nos clients de réaliser un objectif qui leur serait difficile de réaliser eux-mêmes. Pour être plus concret, nos clients sont des cadres, cadres supérieurs, chefs d’entreprises, professions libérales, de plus en plus d’expatriés et d’étrangers désireux d’investir en France.

Placements-expatrie.com : Quels sont les autres services de votre entreprise en matière d'immobilier ?

Nous proposons à nos clients d’investir dans l’immobilier ancien, souvent à rénover, en réalisant le projet pour eux de A à Z.
La notion de Clés en Main est très importante. Notre mission est d’abord de trouver des biens qui répondent aux besoins de nos clients investisseurs. Nos partenaires nous proposent des biens que nous étudions, sélectionnons selon nos critères. Nous les visitons, imaginons de quelles façons nous pouvons les optimiser, montons le dossier complet et les proposons à nos clients. Une fois que le projet correspondant aux attentes de notre client est identifié, nous montons le dossier pour permettre au notaire de préparer la vente et au banquier de comprendre l’opération. Nous assurons le suivi pendant toute la durée d’instruction jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Nous avons une seconde société, ICM Travaux. Nous assurons la réalisation des travaux, de l’aménagement, de la décoration et de l’ameublement. L’activité de contractant général étant réglementée, la partie opérationnelle d ’ICM Travaux est dirigée par Bryan Pesquet. Il a été maître d'œuvre chez Vinci pendant plus de dix ans. Une expérience qui a de quoi rassurer nos clients dans la réalisation conforme des travaux de leur projet !

Placements-expatrie.com : Quels sont les points forts face à la concurrence ?

ICM est un des réseaux historiques de cette industrie. Nous existons depuis début 2018. Issue du Web, notre réputation est visible sur internet. L ’intégralité des accompagnateurs (chasseurs) sont des investisseurs qui proposent des projets dans les villes où ils investissent eux-mêmes. Ils connaissent très bien le marché immobilier local, les prix de vente, de location, les taux d’occupation… Étant tous investisseurs, nos chasseurs sont reconnus localement. Ils connaissent les meilleurs partenaires et prestataires de leur secteur. Ils ont accès à des biens immobiliers off-market qu’ils proposent exclusivement aux clients d’ICM. L ’interlocuteur unique permet au client d’avoir un suivi personnalisé et régulier, du début à la fin du projet. 

Le réseau ICM accompagne ses accompagnateurs au quotidien et garde la responsabilité des travaux. Les imprévus et les challenges sont l’affaire de tout le réseau, ce qui permet de gérer efficacement et rapidement les imprévus qui arrivent toujours lors des chantiers ! Les fondateurs sont également disponibles pour nos clients si nécessaire. ICM travaille dans 15 villes de France, ce qui permet de proposer le projet le plus adapté selon le profil client.

Placements-expatrie.com : A quel moment faut-il vous contacter pour préparer un investissement ?

Si vous avez le projet d’investir, le premier réflexe à avoir est d’aller consulter votre banquier ou un courtier en crédit immobilier afin de déterminer votre budget (si vous devez emprunter). Juste après, c’est le moment idéal pour nous contacter ! Beaucoup d’investisseurs débutants se perdent sur internet, parmi les nombreuses offres et conseils contradictoires, et ne savent pas par où commencer. Nous sommes là pour vous aider à trouver la direction qui vous convient, et ensuite à trouver ensemble un projet qui y correspond.

Placements-expatrie.com : Vous participez régulièrement à des salons, événements professionnels ? lesquels ?

Nous exposons occasionnellement sur des salons professionnels. En 2022 par exemple, nous avons participé au plus grand salon français d’investissement immobilier à Bordeaux. Nous sommes principalement sur des salons en tant que visiteurs, car cela nous permet de rencontrer les différents acteurs, clients, confrères ou partenaires. Nous étions par exemple au salon Rent, au salon de la franchise ou encore au salon des conseillers en gestion de patrimoine. Vous pourriez également croiser nos accompagnateurs à différentes soirées ou apéro investisseurs, dans les villes où nous sommes implantés !

Placements-expatrie.com : Les avantages et les défis de l'investissement immobilier en France pour les expatriés et les non-résidents ?

1. Les avantages de l’investissement immobilier en France pour les expatriés et les non-résidents sont multiples.

• D’abord la stabilité de la France par rapport à de nombreux pays du monde est évidente. Une fois que vous avez investi en France, la propriété ne peut pas être remise en question.
• Les taux d’intérêts sont, malgré les remontées spectaculaires, encore bien au-dessous de ceux de nombreux autres pays du monde.
• Certains expatriés sont voués à revenir en France à un moment ou à un autre. Avoir constitué un patrimoine immobilier pour profiter de leur retraite ou encore préparer la transmission à leurs enfants est une réelle opportunité.

2. Les défis 

• Obtenir un prêt immobilier pour acquérir un bien en France lorsqu’on est à l’étranger n’est pas chose facile. Cela nécessite une stabilité des revenus mais aussi un apport financier beaucoup plus important que lorsque l’emprunteur vit sur le territoire.
• Trouver un projet intéressant, l’acquérir, organiser les travaux, suivre les entreprises et toutes les actions à mener lors d’un investissement immobilier sont quasiment impossibles à réaliser lorsqu’on est à distance. Les tendances actuelles du marché immobilier en France et comment elles affectent les opportunités d'investissement. Le marché immobilier actuel en France est en mouvement. Comme à chaque « crise », il y a des opportunités à saisir.

La situation actuelle :

• Les taux d’intérêt ont explosé en quelques mois, les besoins en apport pour pouvoir emprunter sont plus importants.
• Les refus de prêts sont nombreux et les investisseurs qui avaient l’habitude d’emprunter sans apport sont sortis du marché.
• La difficulté est que les acquéreurs anticipent la baisse des prix alors que les vendeurs tentent toujours de vendre avec les prix des mois précédents. Dans ces périodes, acquéreurs et vendeurs se rencontrent difficilement et on constate une baisse significative du nombre de transactions.

• Les gens qui auparavant voulaient d’abord acheter leur résidence principale se ravisent. En effet la hausse des taux fait que pour le même budget le bien qu’ils pourraient acquérir sera nettement plus petit qu’un an plus tôt. Aussi ils préfèrent louer un appartement ou une maison pour leur habitation et investir dans un projet locatif.
• De nombreuses personnes ne sont plus en mesure d’acquérir leur résidence principale ni d’investir. Pour autant, les banques ont besoin de prêter. Les enveloppes de crédits existent toujours belles et biens. Les foyers en situation financière favorable peuvent investir et rencontrent moins de concurrents que précédemment.
• La situation, amenée par tous ces bouleversements en France qui rendent plus difficiles les acquisitions par les résidents fiscaux français, est plutôt bénéfique aux expatriés qui eux ne subissent pas nécessairement cette crise. Les régions ou les villes qui offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs étrangers. Sauf à investir dans une ville où personne ne veut habiter (je n’en connais pas), il n’y a pas de réponse toute faite. Je considère qu’il peut être intéressant d’investir n’importe où en France dans la mesure où on respecte une de ces conditions.

1  -  On offre au marché un bien équivalent à ce qui se fait déjà, mais moins cher.
2 - On offre au marché un bien supérieur à ce qui se fait déjà, mais au même prix que le marché. Lorsqu ’on respecte une de ces règles, tous les biens se louent. Les choix d’investissement se porteront la plupart du temps sur d’autres critères que le secteur géographique. C ’est pourquoi, nous prenons du temps avec chacun de nos clients pour connaître précisément leurs objectifs quand ils souhaitent investir dans l ’immobilier. Les conseils et les stratégies pour maximiser les rendements et minimiser les risques lors de l'investissement immobilier en France en tant qu'expatrié ou non-résident. Maximiser les rendements n’est pas toujours la priorité des expatriés et non-résidents.

Quand ça l’est , il y a plusieurs leviers que l’on peut activer.

• Le premier c’est le secteur géographique. Un investissement dans une ville moyenne voire petite, coûte beaucoup moins cher que dans une grande ville. La différence de loyer est souvent moins importante. Aussi les rendements sont meilleurs. Mais il y a toujours une contrepartie, les biens sont très souvent moins liquides (ils se vendent moins vite).
• Le type d’exploitation. On aura un rendement supérieur en optimisant le mode de location. Une location courte durée ou une colocation meublée par exemple sera toujours plus rentable qu’une location nue longue durée. Mais là aussi, il faut être prudent.

Le marché réclame-t-il ce genre de location ?

Les règlements de chaque ville limite-t-elle ou non ces exploitations, y-a-t-il un plafond de loyer… Bref, il faut être bien informé avant de se lancer. Si votre stratégie est de minimiser les risques, il est sage de vous rapprocher d’ICM Investissement Clés en Main
Les considérations juridiques, fiscales et financières spécifiques aux investisseurs expatriés et non-résidents.

Je vais botter en touche sur ce sujet, car bien qu’étant investisseur (et donc au fait des sujets de la fiscalité), le seul moyen de bénéficier de conseils juridiques fiables et à jour est de se rapprocher d’un homme de loi. C’est ce que nous faisons pour nos investissements, et c’est ce que je vous conseille de faire également pour répondre à vos questions !

Le métier est réglementé, le droit évolue en permanence et il faut donc être vraiment prudent sur la personne que l’on écoute. Nous préférons, tant sur la fiscalité que sur le financement, mettre en relation nos clients avec des professionnels de confiance selon leur besoin.

Notre métier, c’est l’immobilier !